투자자산운용사 · 금융상품 및 세제 과목
투자자산운용사 부동산관련 상품 개념 정리
중요도 ★★★☆☆ · 25% (추정)
AI가 새로 쓴 글 가운데, 작성과 분리된 AI 검증(다시 읽고 사실·수치 확인)을 통과한 단원만 싣습니다. 틀린 곳을 발견하면 알려 주세요.
개요
이 단원에서는 부동산에 간접적으로 투자하는 상품과 부동산의 가치를 따지는 방법을 배웁니다. 부동산펀드와 리츠의 종류를 먼저 익히고, 감정평가의 세 가지 방식과 투자 수익을 계산하는 기본 공식을 공부합니다.
부동산펀드는 돈을 굴리는 방식에 따라 개발사업자에게 돈을 빌려주고 이자를 받는 대출형, 건물을 사서 세를 놓는 임대형, 직접 개발하는 개발형, 경매·공매로 싸게 사는 경공매형 등으로 나뉩니다. 리츠(부동산투자회사)는 상근 임직원이 직접 운용하는 자기관리리츠와, 운용을 자산관리회사에 맡기는 위탁관리리츠·기업구조조정리츠로 나뉩니다.
부동산 가치는 비슷한 거래 사례와 비교하거나(비교방식), 다시 짓는 비용에서 낡은 만큼 빼거나(원가방식), 앞으로 벌어들일 수익을 바탕으로(수익방식) 구합니다. 수익방식 가운데 직접환원법은 한 해 순영업소득을 환원율로 나누어 가치를 구합니다. 돈을 빌려 투자할 때 총투자수익률이 대출금리보다 높으면 자기자본수익률이 올라가는데, 이를 정(+)의 레버리지 효과라고 합니다.
핵심 개념
대출형 부동산펀드
부동산 개발사업을 하는 시행사 등에 개발 자금을 빌려주고 약정한 이자를 받아 수익을 내는 펀드입니다. 프로젝트파이낸싱(PF)형이라고도 하며, 시행사가 돈을 갚지 못하는 신용위험이 핵심 위험입니다.
외우는 요령'빌려주고 이자 받는 펀드'.
자기관리리츠
자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 직접 부동산을 운용하는 실체가 있는 회사형 리츠입니다. 위탁관리리츠와 기업구조조정리츠는 상근 임직원이 없는 서류상 회사(명목회사)로, 운용을 자산관리회사에 맡깁니다.
외우는 요령'직원이 있으면 자기관리, 맡기면 위탁관리'.
감정평가 3방식
비교방식(거래사례비교법 등)은 비슷한 물건의 거래 가격과 비교하고, 원가방식(원가법)은 다시 만드는 비용에서 감가를 빼며, 수익방식(수익환원법)은 앞으로 생길 순수익이나 현금흐름을 환원하거나 할인해 가치를 구합니다.
외우는 요령'비교·원가·수익' 세 가지.
직접환원법
한 해의 순영업소득(임대료 수입에서 공실과 운영경비를 뺀 금액)을 환원율로 나누어 부동산 가치를 구하는 방법입니다. 예를 들어 순영업소득이 4,000만 원이고 환원율이 5%이면 가치는 8억 원입니다.
외우는 요령'가치 = 순영업소득 ÷ 환원율'.
레버리지 효과
빌린 돈을 섞어 투자할 때 총투자수익률이 대출금리보다 높으면 자기자본수익률이 총투자수익률보다 높아지는 효과입니다. 반대로 대출금리가 더 높으면 자기자본수익률이 낮아지는 부(−)의 레버리지가 됩니다.
외우는 요령'수익률 > 대출금리이면 빚이 수익을 키운다'.
부채감당률(DCR)
순영업소득을 한 해 원리금 상환액(부채서비스액)으로 나눈 값입니다. 1보다 크면 부동산에서 나오는 소득으로 대출 원리금을 갚고도 남는다는 뜻입니다.
외우는 요령'순영업소득 ÷ 원리금'.
자주 나오는 포인트
- 부동산펀드 유형(대출형·임대형·개발형·경공매형)을 설명과 짝짓는 문제가 나옵니다.
- 자기관리리츠만 실체회사라는 점을 기억하세요.
- 직접환원법과 부채감당률 계산은 분자·분모를 바꾸지 않도록 주의하세요.
- 레버리지 효과의 조건(총투자수익률 > 대출금리)을 기억하세요.
대표 문제 3개
검수를 마친 예상문제 가운데 이 단원의 대표 문제입니다.
문제 1. 부동산 개발사업을 하는 시행사에 개발 자금을 빌려주고 약정한 이자를 받아 수익을 내는 부동산펀드 유형은?
- ① 대출형 부동산펀드
- ② 임대형 부동산펀드
- ③ 경공매형 부동산펀드
- ④ 개발형 부동산펀드
▼ 정답과 해설 보기▲ 정답과 해설 접기
정답: ① 대출형 부동산펀드
핵심: 시행사에 대출하고 이자 받기 = 대출형(PF형)
대출형 부동산펀드는 프로젝트파이낸싱(PF)형이라고도 하며, 개발사업자(시행사)에게 돈을 빌려주고 이자를 받습니다.
- 핵심 위험은 시행사가 돈을 갚지 못하는 신용위험입니다.
- 그래서 시공사의 보증 같은 안전장치를 확인하는 것이 중요합니다.
틀린 선지
- 임대형 부동산펀드: 임대형은 건물을 사서 세를 놓아 임대료를 받는 펀드입니다.
- 개발형 부동산펀드: 개발형은 펀드가 직접 개발사업을 하여 분양·임대 수익을 얻는 펀드입니다.
- 경공매형 부동산펀드: 경공매형은 경매·공매로 부동산을 싸게 사서 수익을 내는 펀드입니다.
문제 2. 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 직접 부동산을 운용하는 부동산투자회사(리츠)는?
- ① 위탁관리 부동산투자회사
- ② 자기관리 부동산투자회사
- ③ 부동산 집합투자기구(부동산펀드)
- ④ 기업구조조정 부동산투자회사
▼ 정답과 해설 보기▲ 정답과 해설 접기
정답: ② 자기관리 부동산투자회사
핵심: 상근 임직원이 직접 운용 = 자기관리리츠
리츠(부동산투자회사)는 세 가지로 나뉩니다.
- 자기관리리츠: 상근 임직원을 두고 직접 운용하는 실체가 있는 회사
- 위탁관리리츠: 상근 임직원 없이 운용을 자산관리회사에 맡기는 서류상 회사(명목회사)
- 기업구조조정리츠: 기업 구조조정용 부동산에 투자하며, 역시 자산관리회사에 운용을 맡기는 명목회사
틀린 선지
- 위탁관리 부동산투자회사: 위탁관리리츠는 상근 임직원 없이 자산관리회사에 운용을 맡깁니다.
- 기업구조조정 부동산투자회사: 기업구조조정리츠도 명목회사로 자산관리회사에 운용을 맡깁니다.
- 부동산 집합투자기구(부동산펀드): 부동산펀드는 자본시장법상 집합투자기구이며 리츠가 아닙니다.
문제 3. 부동산에 투자할 때 대출을 늘릴수록 자기자본수익률이 높아지는(정의 레버리지 효과) 조건은?
- ① 대출금리가 총투자수익률보다 높을 때
- ② 총투자수익률과 대출금리가 같을 때
- ③ 부동산 가격이 떨어질 때
- ④ 총투자수익률이 대출금리보다 높을 때
▼ 정답과 해설 보기▲ 정답과 해설 접기
정답: ④ 총투자수익률이 대출금리보다 높을 때
핵심: 총투자수익률 > 대출금리이면 정(+)의 레버리지
레버리지 효과는 빌린 돈을 섞어 투자할 때 자기자본수익률이 달라지는 효과입니다.
- 총투자수익률 > 대출금리: 빌린 돈이 금리보다 많이 벌어 와서 자기자본수익률이 높아집니다(정의 레버리지).
- 총투자수익률 < 대출금리: 자기자본수익률이 낮아집니다(부의 레버리지).
- 둘이 같으면 대출 비율이 바뀌어도 자기자본수익률은 그대로입니다(중립적 레버리지).
틀린 선지
- 대출금리가 총투자수익률보다 높을 때: 대출금리가 더 높으면 빌린 돈이 손해를 만들어 자기자본수익률이 낮아집니다(부의 레버리지).
- 총투자수익률과 대출금리가 같을 때: 두 수익률이 같으면 대출을 늘려도 자기자본수익률이 변하지 않습니다.
- 부동산 가격이 떨어질 때: 부동산 가격이 떨어지면 자기자본의 손실이 오히려 커집니다.