AFPK (재무설계사) · 부동산설계 과목
AFPK (재무설계사) 부동산설계의 이해 개념 정리
중요도 ★★★☆☆ · 13% (추정)
AI가 새로 쓴 글 가운데, 작성과 분리된 AI 검증(다시 읽고 사실·수치 확인)을 통과한 단원만 싣습니다. 틀린 곳을 발견하면 알려 주세요.
개요
이 단원은 부동산이 무엇이고 어떤 특성이 있는지, 그리고 부동산설계가 어떤 과정으로 이루어지는지를 다룹니다. 부동산의 분류와 용어, 부동산 공부에 관한 내용은 정확히 외워야 합니다.
토지는 움직일 수 없고(부동성), 없어지지 않으며(영속성), 양을 늘릴 수 없고(부증성), 똑같은 땅이 없다(개별성)는 자연적 특성이 있습니다. 이 특성 때문에 부동산 시장은 지역마다 나뉘고 정보가 고르게 퍼지지 않습니다. 부동산설계는 고객의 목표와 재무 상황에 맞춰 부동산의 취득·보유·처분을 계획하는 일입니다.
핵심 개념
부동성
토지는 위치를 옮길 수 없다는 특성입니다. 그래서 부동산 시장은 지역별로 나뉘고 주변 환경의 영향을 크게 받습니다.
외우는 요령'움직일 수 없다' → 지역시장.
영속성
토지는 쓰더라도 없어지지 않는다는 특성입니다. 그래서 토지는 감가상각 대상이 아닙니다.
외우는 요령'닳지 않는다' → 토지는 감가상각 없음.
부증성
토지는 생산으로 양을 늘릴 수 없다는 특성입니다. 그래서 토지 공급은 가격이 올라도 크게 늘지 않습니다.
외우는 요령'늘릴 수 없다' → 공급이 비탄력적.
개별성
위치·모양·지형이 똑같은 토지는 없다는 특성입니다. 그래서 부동산은 하나하나 따로 가치를 평가해야 합니다.
외우는 요령'세상에 같은 땅은 없다' → 개별 평가.
자주 나오는 포인트
- 자연적 특성(부동성·영속성·부증성·개별성)과 그 결과를 연결하는 문제가 나옵니다.
- 토지는 영속성 때문에 감가상각을 하지 않습니다.
대표 문제 3개
검수를 마친 예상문제 가운데 이 단원의 대표 문제입니다.
문제 1. 부동산은 움직일 수 없어 시장이 지역별로 나뉘고, 주변 환경 변화의 영향(외부효과)을 크게 받는다. 이와 관련된 토지의 자연적 특성은?
- ① 부증성
- ② 영속성
- ③ 부동성(위치의 고정성)
- ④ 개별성
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정답: ③ 부동성(위치의 고정성)
핵심: 부동성: 위치가 고정되어 지역시장·외부효과가 생김
부동성은 토지의 위치를 옮길 수 없다는 특성입니다.
- 그래서 부동산 시장은 지역별로 나뉜 시장(국지적 시장) 이 됩니다.
- 주변에 지하철역이 생기거나 혐오시설이 들어서는 등 외부효과의 영향을 그대로 받습니다.
- 부동산 활동을 현장 중심으로(임장활동) 해야 하는 이유이기도 합니다.
틀린 선지
- 영속성: 토지가 써도 닳아 없어지지 않는 특성입니다.
- 부증성: 토지의 물리적 양을 늘릴 수 없는 특성입니다.
- 개별성: 똑같은 토지가 하나도 없다는 특성입니다.
문제 2. 토지는 생산비를 들여도 그 물리적인 양을 늘릴 수 없다. 이 특성을 무엇이라 하는가?
- ① 부증성
- ② 부동성
- ③ 용도의 다양성
- ④ 영속성
▼ 정답과 해설 보기▲ 정답과 해설 접기
정답: ① 부증성
핵심: 부증성: 토지의 물리적 양은 늘릴 수 없다
부증성은 토지의 물리적인 양을 늘릴 수 없다는 특성입니다.
- 그래서 토지는 공급이 제한되어 희소성이 생기고 가격이 오르기 쉽습니다.
- 매립·개간은 물리적 양을 늘리는 것이 아니라 용도를 바꾸는 것(경제적 공급)으로 봅니다.
틀린 선지
- 부동성: 위치를 옮길 수 없다는 특성입니다.
- 영속성: 써도 닳아 없어지지 않는다는 특성입니다.
- 용도의 다양성: 하나의 토지를 여러 용도로 쓸 수 있다는 인문적 특성입니다.
문제 3. 우리나라 법에서 부동산의 범위에 대한 설명으로 가장 적절한 것은?
- ① 자동차·선박처럼 등기·등록하는 동산(준부동산)에는 어떤 경우에도 저당권을 설정할 수 없다
- ② 토지의 소유권은 지표면에만 미치고 지상과 지하에는 전혀 미치지 않는다
- ③ 건물은 토지와 별개의 부동산으로 보아 따로 등기하고 따로 거래할 수 있다
- ④ 토지에 붙어 있는 정착물은 모두 토지의 일부이므로 어떤 경우에도 따로 거래할 수 없다
▼ 정답과 해설 보기▲ 정답과 해설 접기
정답: ③ 건물은 토지와 별개의 부동산으로 보아 따로 등기하고 따로 거래할 수 있다
핵심: 우리 법은 건물을 토지와 별개의 부동산으로 본다
우리나라는 토지와 건물을 각각 독립된 부동산으로 봅니다.
- 토지 등기와 건물 등기가 따로 있고, 따로 사고팔 수 있습니다.
- 수목도 입목등기를 하면 토지와 별개로 거래할 수 있습니다.
- 자동차·선박·항공기처럼 등기·등록하는 물건(준부동산)에는 법에 따라 저당권을 설정할 수 있습니다.
틀린 선지
- 정착물은 어떤 경우에도 따로 거래 불가: 건물은 독립된 부동산이고, 입목등기한 수목도 따로 거래할 수 있습니다.
- 준부동산에는 저당권 불가: 자동차·선박 등은 관련 법에 따라 저당권을 설정할 수 있습니다.
- 소유권은 지표면에만: 정당한 이익이 있는 범위에서 지상과 지하에도 미칩니다.